Πώς να Αγοράσετε Ακίνητο στην Ελλάδα ως Αλλοδαπός

Βήμα 1: Απόκτηση Ελληνικού ΑΦΜ

Πριν από οποιαδήποτε συναλλαγή ακινήτου στην Ελλάδα, απαιτείται η κατοχή Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ). Οι πολίτες ΕΕ μπορούν να τον εκδώσουν σε οποιαδήποτε ελληνική Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία (ΔΟΥ) με έγκυρο δελτίο ταυτότητας και αποδεικτικό διεύθυνσης. Οι πολίτες εκτός ΕΕ χρειάζονται επιπλέον διαβατήριο. Η διαδικασία διαρκεί συνήθως από μία έως πέντε εργάσιμες ημέρες αυτοπροσώπως· ορισμένα δικηγορικά γραφεία διεκπεραιώνουν την αίτηση εξ αποστάσεως με πληρεξούσιο.

Εάν η αγορά πραγματοποιείται μέσω νομικού προσώπου (π.χ. ελληνικής ή κυπριακής εταιρείας), η ίδια η εταιρεία χρειάζεται ξεχωριστό ΑΦΜ.

Βήμα 2: Ορισμός Ανεξάρτητου Έλληνα Δικηγόρου Ακινήτων

Ο ελληνικός νόμος δεν υποχρεώνει τον αγοραστή να έχει δικηγόρο — ο συμβολαιογράφος μπορεί τεχνικά να ολοκληρώσει τη συναλλαγή μόνος του. Ωστόσο, ανεξάρτητος δικηγόρος συνιστάται ανεπιφύλακτα για:

• Έλεγχο τίτλων στο Κτηματολόγιο για τα τελευταία 20+ χρόνια.
• Επαλήθευση πολεοδομικών αδειών και αδειών δόμησης.
• Έλεγχο για βάρη, υποθήκες και εκκρεμείς διαφορές.
• Σύνταξη και έλεγχο του προσύμφωνου.

Η δικηγορική αμοιβή κυμαίνεται συνήθως σε 1–1,5% της τιμής αγοράς. Για αλλοδαπούς αγοραστές, αξίζει να επιλέξουν δικηγόρο που μιλά τη γλώσσα τους· δικηγόροι ακινήτων που μιλούν αγγλικά, εβραϊκά και ρωσικά είναι διαθέσιμοι στην Αθήνα και στην Πάτρα.

Βήμα 3: Υπογραφή Προσύμφωνου και Καταβολή Προκαταβολής

Μόλις ολοκληρωθεί ο νομικός έλεγχος, αγοραστής και πωλητής υπογράφουν προσύμφωνο αγοραπωλησίας ενώπιον συμβολαιογράφου ή ιδιωτικά. Σε αυτό το στάδιο καταβάλλεται προκαταβολή — συνήθως 10% της τιμής. Εάν ο αγοραστής αποσυρθεί χωρίς νόμιμο λόγο, η προκαταβολή χάνεται. Εάν αποσυρθεί ο πωλητής, υποχρεούται να επιστρέψει το διπλάσιο της προκαταβολής.

Στο Sea'cret Residences, οι αγοραστές υπογράφουν αρχικά συμφωνητικό κράτησης (€5.000–€10.000) για να δεσμεύσουν την μονάδα, και στη συνέχεια προχωρούν στο πλήρες προσύμφωνο αφού ολοκληρωθεί ο χρηματοδοτικός και νομικός έλεγχος.

Βήμα 4: Υπογραφή Οριστικού Συμβολαιογραφικού Εγγράφου

Το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας υπογράφεται στο γραφείο Έλληνα συμβολαιογράφου. Και τα δύο μέρη πρέπει να είναι παρόντα αυτοπροσώπως ή να εκπροσωπούνται με πληρεξούσιο. Ο αγοραστής καταβάλλει το υπόλοιπο τίμημα, τα συμβολαιογραφικά τέλη (~1% της αντικειμενικής αξίας) και τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου περίπου 3,09%.

Το συμβόλαιο καταχωρείται στη συνέχεια στο αρμόδιο Κτηματολόγιο. Η καταχώρηση αυτή ολοκληρώνει τη νομική μεταβίβαση της κυριότητας.

Φόροι και Τρέχοντα Έξοδα

Μετά την αγορά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα υπόκεινται σε:

• ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) — ετήσιος φόρος ακινήτων. Για βίλα αξίας €500.000, το ENFIA κυμαίνεται συνήθως από €800 έως €2.500/έτος ανάλογα με την τοποθεσία και τους συντελεστές ζώνης.
• Φόρος εισοδήματος επί μισθωτικών εσόδων: 15% επί ετήσιων εισοδημάτων έως €12.000· 35% για εισοδήματα άνω των €35.000.
• Εγγραφή βραχυχρόνιας μίσθωσης: υποχρεωτική εγγραφή στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (AADE) και στο μητρώο MYRP (μητρώο πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης).

Για αναλυτική κατανομή του κόστους ιδιοκτησίας, δείτε: «Κόστος Ιδιοκτησίας Βίλας στην Ελλάδα».

Περιορισμένες Ζώνες για Αγοραστές Εκτός ΕΕ

Οι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ αντιμετωπίζουν περιορισμούς κατά την αγορά ακινήτων σε παραμεθόριες περιοχές και σε ορισμένα νησιά που χαρακτηρίζονται ως «ευαίσθητες ζώνες». Αυτές περιλαμβάνουν τμήματα των Δωδεκανήσων, ορισμένα νησιά του Βορείου Αιγαίου και εκτάσεις πλησίον στρατιωτικών εγκαταστάσεων. Η Χηλιαδού (Φωκίδα, Κεντρική Ελλάδα) δεν αποτελεί περιορισμένη ζώνη. Αγοραστές εκτός ΕΕ μπορούν να αγοράσουν ακίνητο εδώ ελεύθερα, χωρίς πρόσθετες άδειες.