Как купить недвижимость в Греции иностранцу

Шаг 1: Получение греческого налогового номера (ΑΦΜ)

Прежде чем совершить любую сделку с недвижимостью в Греции, необходимо получить Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) — греческий идентификационный номер налогоплательщика. Граждане ЕС могут оформить его в любой греческой налоговой инспекции (ΔΟΥ) при наличии действительного удостоверения личности и подтверждения адреса. Гражданам стран вне ЕС дополнительно потребуется загранпаспорт. Процедура, как правило, занимает от одного до пяти рабочих дней при личном визите; ряд юридических фирм оформляет ΑΦΜ дистанционно по доверенности.

Если покупка осуществляется через юридическое лицо (например, греческую или кипрскую компанию), для самой компании требуется отдельный ΑΦΜ.

Шаг 2: Привлечение независимого греческого юриста по недвижимости

Греческое законодательство не обязывает покупателя нанимать юриста — нотариус формально может провести сделку самостоятельно. Тем не менее независимый юрист настоятельно рекомендуется для:

• Проверки цепочки правоустанавливающих документов в Земельном кадастре (Κτηματολόγιο) за последние 20+ лет.
• Проверки разрешений на планировку и строительных разрешений.
• Выявления обременений, залогов и судебных споров.
• Составления и проверки предварительного договора.

Гонорар юриста составляет, как правило, 1–1,5% от цены покупки. Иностранным покупателям стоит выбрать специалиста, свободно владеющего их языком; юристы по недвижимости, говорящие на английском, иврите и русском, работают в Афинах и Патрах.

Шаг 3: Подписание предварительного договора и внесение задатка

После завершения юридической проверки покупатель и продавец подписывают предварительный договор (προσύμφωνο) у нотариуса или в частном порядке. На этом этапе вносится задаток — как правило, 10% от цены. Если покупатель отказывается от сделки без законных оснований, задаток не возвращается. Если отказывается продавец — он обязан вернуть задаток в двойном размере.

В Sea'cret Residences покупатели сначала подписывают соглашение о резервировании (€5,000–€10,000), снимая объект с продажи, а затем переходят к полному предварительному договору после завершения проверки финансирования и юридического due diligence.

Шаг 4: Оформление итоговой нотариальной сделки

Итоговый договор купли-продажи (συμβόλαιο αγοραπωλησίας) подписывается в конторе греческого нотариуса. Обе стороны должны присутствовать лично или быть представлены по доверенности. Покупатель вносит оставшуюся сумму, нотариальные сборы (~1% от налогооблагаемой стоимости) и налог на передачу недвижимости (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου) — около 3,09%.

Договор регистрируется в местном Земельном кадастре (Κτηματολόγιο). Эта регистрация завершает юридическую передачу права собственности.

Налоги и текущие расходы

После покупки владельцы недвижимости в Греции обязаны уплачивать:

• ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) — ежегодный налог на недвижимость. Для виллы стоимостью €500,000 ENFIA составляет, как правило, €800–€2,500 в год в зависимости от местоположения и зональных коэффициентов.
• Подоходный налог с аренды: 15% при годовом доходе до €12,000; 35% при доходе свыше €35,000.
• Регистрация краткосрочной аренды: обязательная регистрация в Независимом органе государственных доходов (AADE) и в реестре MYRP (реестр платформ краткосрочной аренды).

Полную разбивку расходов на владение см. в нашем руководстве: «Стоимость владения виллой в Греции».

Ограниченные зоны для покупателей из стран вне ЕС

Граждане стран вне ЕС сталкиваются с ограничениями при покупке недвижимости в приграничных районах и на ряде островов, отнесённых к «чувствительным зонам». К ним относятся части Додеканеса, некоторые острова Северного Эгейского моря и земли вблизи военных объектов. Хилиаду (Фокида, Центральная Греция) не является ограниченной зоной. Покупатели из стран вне ЕС могут свободно приобретать здесь недвижимость без каких-либо дополнительных разрешений.