כיצד לרכוש נכס ביוון כזר

שלב 1: קבלת מספר זיהוי מס יווני (ΑΦΜ)

לפני כל עסקת נדל"ן ביוון, יש להחזיק ב-Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) — מספר זיהוי המס היווני. אזרחי האיחוד האירופי יכולים להוציא אחד בכל לשכת מס יוונית (ΔΟΥ) עם תעודת זהות בתוקף וראיית כתובת. אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי נדרשים בנוסף לדרכון. ההליך נמשך בדרך כלל בין יום עסקים אחד לחמישה, בנוכחות אישית; חלק ממשרדי עורכי הדין מטפלים בבקשות מרחוק באמצעות ייפוי כוח.

אם הרכישה מתבצעת באמצעות תאגיד (כגון חברה יוונית או קפריסאית), נדרש ΑΦΜ נפרד לחברה עצמה.

שלב 2: מינוי עורך דין יווני עצמאי לנדל"ן

החוק היווני אינו מחייב עורך דין מטעם הרוכש — נוטריון בלבד יכול מבחינה טכנית להשלים את העסקה. עם זאת, מינוי עורך דין עצמאי מומלץ מאוד, ובין תפקידיו:

• ביצוע בדיקת שרשרת הבעלות בכתהמטולוגיו (Κτηματολόγιο) עד 20 שנה אחורה.
• אימות היתרי תכנון והיתרי בנייה.
• בדיקת שעבודים, עיקולים וסכסוכים.
• עריכה ובדיקה של החוזה המקדמי.

שכר הטרחה עומד בדרך כלל על 1–1.5% ממחיר הרכישה. לרוכשים זרים כדאי לבחור עורך דין הדובר את שפתם; עורכי דין לנדל"ן דוברי עברית, אנגלית ורוסית זמינים באתונה ובפטרה.

שלב 3: חתימה על חוזה מקדמי ותשלום מקדמה

לאחר השלמת בדיקת הנאותות, הרוכש והמוכר חותמים על חוזה מקדמי (προσύμφωνο) בפני נוטריון או בפרטיות. בשלב זה משולמת מקדמה — בדרך כלל 10% ממחיר הנכס. אם הרוכש חוזר בו ללא עילה חוקית, המקדמה מוחרמת. אם המוכר חוזר בו, עליו להשיב למוכר את כפל המקדמה.

ב-Sea'cret Residences, הרוכשים חותמים תחילה על הסכם הזמנה (5,000–10,000 אירו) להפרשת היחידה מהשוק, ולאחר מכן ממשיכים לחוזה המקדמי המלא עם השלמת בדיקות המימון והמשפט.

שלב 4: עריכת שטר נוטריוני סופי

שטר ההעברה הסופי (συμβόλαιο αγοραπωλησίας) נחתם במשרד נוטריון יווני. שני הצדדים חייבים להיות נוכחים אישית או מיוצגים באמצעות ייפוי כוח. הרוכש משלם את יתרת הסכום, שכר הנוטריון (כ-1% מהשווי החייב במס) ואת מס העברת הנכס (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου) בשיעור של כ-3.09%.

השטר נרשם לאחר מכן בכתהמטולוגיו (Κτηματολόγιο) המקומי. רישום זה משלים את העברת הבעלות המשפטית.

מיסים ועלויות שוטפות

לאחר הרכישה, בעלי נכסים ביוון חייבים ב:

• ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) — ארנונה שנתית על נכסים. לוילה בשווי 500,000 אירו, ה-ENFIA עומד בדרך כלל על 800–2,500 אירו לשנה, בהתאם למיקום ולמקדמי האזור.
• מס הכנסה על הכנסות שכירות: 15% על הכנסת שכירות שנתית עד 12,000 אירו; 35% מעל 35,000 אירו.
• רישום השכרה לטווח קצר: רישום חובה אצל הרשות העצמאית לגבייה ציבורית (AADE) ובמרשם MYRP (מרשם פלטפורמות השכרה לטווח קצר).

לפירוט מלא של עלויות הבעלות, ראו: עלות בעלות על וילה ביוון.

אזורים מוגבלים לרוכשים שאינם מהאיחוד האירופי

אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי עומדים בפני הגבלות בעת רכישת נכס באזורי גבול ובאיים מסוימים המוגדרים כ"אזורים רגישים". אלה כוללים חלקים מהדודקנס, אי מסוימים בצפון הים האגאי ואדמות הסמוכות למתקנים צבאיים. חיליאדו (פוקידה, מרכז יוון) אינה אזור מוגבל. רוכשים שאינם מהאיחוד האירופי יכולים לרכוש כאן באופן חופשי ללא היתרים נוספים.