עלות בעלות על וילה ביוון: מיסים, אחזקה ותשואה

עלויות רכישה חד-פעמיות

בעת רכישת וילה ביוון, יש לתקצב את העלויות החד-פעמיות הבאות מעבר למחיר הרכישה:

• מס העברת נכס (Φόρος Μεταβίβασης): 3.09% מהשווי החייב במס (בנכסים חדשים הנמכרים על ידי יזם הרשום לצרכי מע"מ, יחול מע"מ בשיעור 24% במקום — יש לוודא עם עורך הדין, שכן פרויקטים חדשים בשלבי בנייה עשויים להיות שונים).
• שכר טרחת נוטר: ~1% מהשווי החייב במס.
• רישום בטאבו (Κτηματολόγιο): 0.475% מהשווי החייב במס.
• עורך דין של הרוכש: 1–1.5% ממחיר הרכישה.
• עלויות תרגום ואדמיניסטרציה: 500–2,000 אירו.

סך עלויות הרכישה החד-פעמיות על רכישה בשווי 500,000 אירו: בערך 28,000–42,000 אירו (5.6–8.4% מהמחיר).

מס נכס שנתי (ENFIA)

ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων — המס האחיד על בעלות נכסים) מחושב על בסיס השווי המוערך של הנכס, מקדם האזור, שטח הבנייה וגיל המבנה. עבור נכסי חוף בפוקידה:

• וילה בשטח 150 מ"ר בשווי 500,000 אירו: ENFIA משוערך 900–2,200 אירו לשנה.
• וילת חוף בשטח 250 מ"ר בשווי 900,000 אירו: ENFIA משוערך 1,800–4,000 אירו לשנה.

הערה: שומות ENFIA עודכנו בשנת 2022 כדי לשקף טוב יותר את ערכי השוק. נכסים שערך השוק שלהם גבוה משמעותית מהשווי המוערך נהנים משיעור מס אפקטיבי נמוך יותר.

אחזקה, חשבונות וניהול

עלויות שוטפות שנתיות לוילה בשטח 200 מ"ר שאינה בתוך קומפלקס מנוהל:

• אחזקה ותיקונים קטנים: 2,000–5,000 אירו לשנה.
• אחזקת בריכה (אם רלוונטי): 1,500–3,000 אירו לעונה.
• ביטוח (נכס + אחריות): 800–2,000 אירו לשנה.
• תשלומי קבע לחשבונות (חשמל, מים): 600–1,500 אירו לשנה כשהנכס אינו מאוכלס.
• ניהול נכס (אם משתמשים בסוכנות להשכרות): 15–25% מהכנסות השכירות.

בפרויקט מנוהל כמו Sea'cret Residences, ועד הבית (ΟΚ — Οροφοκτησία) מכסה את התשתית המשותפת — גינון, אזור החוף, אבטחה — באמצעות דמי ניהול חודשיים, בדרך כלל 200–400 אירו לחודש.

הכנסות שכירות ומיסוי

מס הכנסה יווני על הכנסות שכירות:

• עד 12,000 אירו לשנה: 15%
• 12,001–35,000 אירו לשנה: 35%
• מעל 35,000 אירו לשנה: 45%

הכנסות מהשכרה לטווח קצר (Airbnb / VRBO) מסווגות כהכנסה עסקית אם הבעלים משכיר יותר משני נכסים או מרוויח מעל לסף מסוים — מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון מקומי.

תרחיש הכנסות שכירות ריאליסטי לוילת חוף עם 3 חדרי שינה בחיליאדו: • 8 שבועות בעונת שיא (2,500–3,500 אירו לשבוע): 20,000–28,000 אירו ברוטו. • 6 שבועות נוספים בעונת ביניים (1,200–1,800 אירו לשבוע): 7,200–10,800 אירו ברוטו. • סך ברוטו: ~27,000–39,000 אירו. נטו לאחר 20% ניהול ו-15–35% מס: ~17,000–26,000 אירו.

במחיר רכישה של 450,000 אירו, מדובר בתשואה נטו של 3.8–5.8% — תחרותית ביחס לשווקי חוף מובילים באירופה.

תחזית עליית ערך הנכס

מחירי הנדל"ן למגורים ביוון עלו ב-14.1% ברמה הארצית בשנת 2023 וב-11.2% בשנת 2024 (Bank of Greece, 2025). שווקי החוף והאיים הציגו ביצועים עודפים, כשיעדים מסוימים באיים האיגאיים רשמו עלייה של 20% ומעלה.

נכסי חוף בפוקידה עדיין מתומחרים בחסר ביחס לשווקי הנופש היווניים המבוססים, מה שמצביע על פוטנציאל עליית ערך מעל לממוצע ככל שתשתית התיירות מתפתחת. משקיעים מוקדמים בשווקי חוף יווניים דומים (כגון פליון ומאני) ראו עליות מחיר של 30–60% בתוך 5–8 שנים מאז הגילוי הראשוני ורישוי פרויקטי בנייה חדשה.